广州南沙的房子，要不要买？

From 孙不熟城市战争 2019-04-23

文｜孙不熟

广州南沙的发展定位有新建议，有望从广州城市副中心提升为粤港澳大湾区中心。

南方都市报报道称，昨天召开的广州市政协十三届七次会议，《关于发挥广州在粤港澳大湾区建设中的作用情况通报》透露，目前广州大湾区建设工作架构基本形成，未来一段时期，市政府将把粤港澳大湾区建设作为头号工程。

会议审议通过了《强化粤港澳大湾区广州核心增长极作用勇当“四个走在全国前列”排头兵》专题议政报告，报告提出了许多耳目一新的观点，如通过利益分成等手段建立共享机制，建议将南沙由城市副中心提升为粤港澳大湾区中心等。

南沙新区是广州市乃至整个广东省的大战略，同时享受多个国家级政策，是广州11区中政策关注度最高也是最具想像空间的一个，但本文的格局很小，我们只想讨论一下那里的房子是否值得买。

化繁为简，我们把这个问题拆分成这样几个简单问题：

第一个，南沙新区在哪里？

如图所示，南沙地处珠江口，北距广州中心城区约50公里，且与中心城区之间存在大量的留白地带。一般来讲，这个距离已经超出了中国大城市平均30公里的城市半径，几无可能和主城区连片发展，而且南沙新区的起点是原番禺区的几个镇，基础设施的底子原本是乡镇级别的，可以说很薄、很薄。

一般情况下，像南沙这种情况是没有条件发展为一座现代化新城的，但广州为什么又如此倚重南沙呢？从上世纪90年代霍英东到南沙拓荒到今天，南沙的开发已有20多年的时间，至少已经沉淀了几千亿资金，如此大手笔的投入，当然不是请客吃饭这么简单，这背后一定会有足够强大的理由。

这个问题，城市战争写过多篇文章，但我相信很多人至今都没有想清楚，下面就简单地再梳理一遍。

第二个问题，广州为什么会在南沙造一座城？

新城有两种模式，一种是沿着城市边界无缝蔓延出来的，一种是跳跃式凭空造出来的，前者的典型代表是珠江新城，万博也勉强算一个，后者的典型代表是南沙与知识城。

知识城的起源我们在上一篇文章里已经分析过，南沙与知识城的情况又不同，广州之所以在这里造一座城市，我认为至少有三个理由：

一是港口依托，这是南沙最大的王牌。南沙港是广州港集团最大的港区，吞吐量约占全市的70%以上。众所周知，世界上很多大城市都是从港口衍生而来的，纽约、香港、新加坡、旧金山、东京、阿姆斯特丹的起源都是港口，因为港口可以为周边地区带来源源不断的物流、资金流，并依次吸引产业与人口的聚集。所以，依托港口造城，是客观规律、国际惯例、合情合理。

二是区位独特，南沙虽然远离广州（中心城区），但距离珠三角近，为什么这样讲？打开地图，南沙与佛山、中山直接接壤，与东莞、深圳一水之隔，去到港澳也只要一小时的船程，南沙港所在的龙穴岛，与深圳宝安机场，可谓隔河相望，最近的地方只有8公里的直线距离，如果在这个水域修一座桥，不仅南沙无机场的问题迎刃而解，南沙与宝安还能同城化，给广深双雄创造一次美丽的邂逅。

南沙的这种独特的区位条件，可以说就连上海浦东新区、天津滨海新区都不具备，毕竟浦东所能仰仗的只有上海，而南沙既能仰仗广州，还能仰仗深圳、东莞、佛山、中山乃至港澳，其理论上的靠山可比浦东多得多。

三是政策需求，城市发展离不开国家的政策支持，特别是广州这样的综合性门户城市，与国家支持更是密不可分。对广州来说，南沙是一张很好的牌，因为它拥有世界级的港口，毗邻港澳，又处在珠三角几何中心，可以讲出非常漂亮的故事。城市发展有时候就像上市公司，必须讲得一手好故事，才能获得更多的目光与支持。

想像一下，如果没有南沙港以及南沙新区这个好故事，广州向国家申请国家新区、自贸区、自贸港等政策的说服力，可能要大打折扣。比如杭州，正因为缺乏港口资源，其在政策资源的分配上，有时候还不如宁波和舟山。当然，国家政策不一定就能点石成金，但区域竞争实在太激烈，别人有的，你不能没有。

第三个问题，南沙到底有没有潜力？

任何一个新城，其发展模式无非有两途，一是依靠主城区的带动，二是另起炉灶、自成一体。第二种模式太过理想化，即便是深圳这个横空出世的天之骄子，当初如果没有香港和广州的带动，也不可能有今天的成就。只不过，深圳具备强大的内生发展能力，看上去另起炉灶的感觉更明显。

所以，南沙新区真正要发展，首先还是离不开母体城市广州的“输血”，问题是现代城市的半径大约是30公里，超出这个半径是很难紧密联动的。不过，城市半径也不是一成不变的，随着轨道交通的普及与提速，这个半径有望拉伸到50乃至100公里。众所周知的18号线就是一条时速超过160公里的高速地铁，建成后，南沙到中心城区的时间距离可以缩小至半小时，二者的联动就能密切起来了。

当然，18号线有一个小BUG不得不说，其规划线路没有途径南沙目前的中心城市蕉门河，这在一定程度上打散了南沙有限的资源，集中度不够。广州规划向来存在一个问题就是“撒胡椒面”，注意力不集中，这在南沙同样有体现。

当然，仅仅依靠广州的力量还是不够的，南沙的朋友圈还可以更大，既然与顺德、中山、东莞、深圳、香港这么近，能不能打开思路，让这些城市也参与到南沙的开发中来，实现共建、共享呢？听说广州、中山、佛山三市已经签约共建南沙港区四期，这是一个很好的开始，香港、深圳那么优秀，南沙未来能不能搞几个“香港园”、“深圳园”等产业共建园区呢？

除了周边城市的“输血”，南沙当然也具备“自我造血”的资源，第一个资源还是港口，港口可以做很多文章，因为很多产业必须依托港口来做，比如造船、航运、邮轮、海洋装备以及相关的融资租赁等特色金融产业，都能在港口周边做起来。

第二个资源是土地，这个我认为比港口可能还重要，今天的珠三角已经已经寸土寸金，谁有地谁就是赢家，想一想华为为什么要去松山湖？关键词还是肯给地，南沙的地难道不比东莞更值钱？南沙拥有珠三角核心区位置最好、面积最大的土地资源，只要利用得好，其招商引资在大湾区基本就是无敌的。

写到这里，终于回到文章的主题，南沙的房子到底要不要买？老实说眼下的宏观行情我也看不准，我只能谈谈区域价值，南沙背后有世界级的城市群作为支撑，拥有粤港澳大湾区最值钱的资源——土地，就看广州能不能继续打好这张牌。打得好，南沙就是大湾区的天之骄子，至于沉淀在这片土地上的资产增值，不过是水到渠成的事情。